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Il primo semestre del 2012 ha mostrato una contrazione media del 2,6% delle abitazioni di Reggio Calabria.
L’area centro-nord ha segnalato un andamento tendenzialmente al ribasso del mercato immobiliare. I venditori hanno mantenuto inalterati i prezzi dei propri immobili (che infatti hanno subito una lieve diminuzione), ma la stretta creditizia ha reso molto difficile l’incontro tra domanda ed offerta. Di conseguenza, si registrano meno compravendite rispetto al semestre precedente e le trattative di compravendita arrivano a 3-6 mesi.
Quando riescono a fornire solide garanzie alle banche per l’erogazione del mutuo (che copre mediamente il 70-80% dell’importo complessivo), famiglie e giovani sono le categorie più attive sul mercato. Le prime si concentrano su soluzioni di 4 locali di ampia metratura per una spesa di almeno 200 mila euro, mentre i secondi possono spendere tra 170 e 180 mila euro, orientandosi su trilocali più economici. Molto apprezzate le abitazioni dotate di sfogo esterno e di vista panoramica sullo Stretto, preferibilmente provviste di posto auto, elemento molto gradito ma non discriminante nella scelta dell’immobile. Grazie alla presenza dell’Università, si registrano diversi acquisti di investitori provenienti dalla provincia: costoro si orientano su trilocali su cui impiegare 150-160 mila euro, ma si registrano compravendite anche di case popolari, per una spesa complessiva di 70-80 mila euro.
Il mercato degli affitti è alimentato prevalentemente da famiglie e studenti, ma si registrano locazioni anche a stranieri. In base alla qualità dell’immobile e alla sua posizione rispetto alle Facoltà universitarie, una stanza singola viene affittata a 150-180 euro al mese, il canone mensile di un trilocale ammonta a 450 euro, per salire a 550 euro nel caso di un quadrilocale. Gli studenti sottoscrivono contratti transitori per tutto l’anno accademico, mentre il contratto più utilizzato è quello a canone libero 4+4, anche se negli ultimi tempi si stanno stipulando contratti concordati 3+2. Non riscontrando particolari vantaggi nell’utilizzo della cedolare secca, solo pochi proprietari hanno optato per questo regime di tassazione.
Tutto il centro storico è sempre molto richiesto e apprezzato dai clienti ma, a causa dei prezzi elevati (si acquista spendendo almeno 250 mila euro), il mercato di questa zona risulta in difficoltà. In quest’area, compresa tra le fiumare Annunziata e Calopinace, ci sono sia palazzine ricostruite negli anni successivi al terremoto del 1908 sia edifici sorti tra la seconda metà degli anni ’60 e gli anni ’70, valutati circa 2500 euro al mq. In particolare, si segnalano corso Garibaldi e via Galileo Galilei, che ospitano appartamenti di ampia metratura collocati in palazzine di almeno due piani ed ex case popolari o di proprietà delle Ferrovie dello Stato. Nella parte bassa del centro storico le abitazioni si scambiano a 2000-2500 euro al mq (ma si trovano soluzioni anche a 1800 euro al mq), in quella alta le palazzine di 5-6-7 piani degli anni ’70 presentano quotazioni più economiche, comprese tra 1500-1800 euro al mq. Accanto all’Università Mediterranea si sviluppa il quartiere Tre Mulini, dove sorgono case popolari degli anni ’50 e costruzioni più recenti, edificate fino al 2005: un buon usato si compravende a circa 1000 euro al mq, mentre le abitazioni più nuove sono valutate tra 1500 e 1600 euro al mq. L’area attorno all’Ospedale presenta piccole palazzine, dove per un appartamento di 3-4 locali si spendono 1200-1500 euro al mq. Quotazioni leggermente più alte (1500-1600 euro al mq) si registrano in zona San Paolo per le soluzioni situate in palazzine degli anni ’70-’80. Nelle vie più interne sono presenti anche piccole costruzioni degli anni ’40-’50, il cui valore è inferiore rispetto alle altre zone di Reggio Calabria. Da segnalare che in zona Modena i prezzi sono rimasti pressoché invariati: una soluzione popolare si compravende a 600-700 euro al mq, mentre le nuove costruzioni possono toccare punte di 1300 euro al mq.
Oltrepassando la fiumara Annunziata si incontrano i quartieri Pentimele e Archi, aree in sviluppo dove si stanno costruendo palazzine e villette, con particolare attenzione al risparmio energetico (pannelli solari e isolamento termico). Qui un appartamento di 3-4 locali è messo in vendita a 1200 euro al mq, mentre per una soluzione a schiera si spendono tra 250 e 260 mila euro, per salire a circa 300 mila euro nel caso di villette bifamiliari.
La richiesta di box è sempre alta ma l’offerta non è adeguata, anche perché la maggior parte delle nuove costruzioni ne è già provvista: in generale, un box singolo si può compravendere a 700-800 euro al mq.
L’area centrale di Reggio Calabria è ormai satura, cosicché l’unico intervento che si segnala è la realizzazione di una scala mobile che collega via Marina con la parte alta della città, migliorando e rendendo più comoda la passeggiata.
La crisi economica degli ultimi anni non ha influenzato le quotazioni immobiliari della zona sud, che pertanto si sono mantenute costanti nel corso del primo semestre del 2012. Il numero di compravendite ha subito una leggera variazione al ribasso, mentre le tempistiche medie di compravendita sono rimaste sostanzialmente stabili e si aggirano tra 3 e 5 mesi. Si registrano notevoli difficoltà per quanto riguarda gli acquisti di immobili per i quali si devono impiegare cifre importanti, superiori a 150 mila euro. La poca chiarezza e l’incertezza legata all’introduzione dell’IMU ha generato notevoli preoccupazioni, specialmente nei proprietari di più case, alcuni dei quali hanno deciso di mettere in vendita le abitazioni sfitte, per cui sarebbero andati incontro a ingenti spese.
Il mercato residenziale è alimentato prevalentemente da famiglie che, alla ricerca della prima casa (anche a scopo migliorativo), impegnano cifre comprese tra 120 e 150 mila euro per trilocali e quadrilocali preferibilmente dotati di cantina e box o posto auto. Nonostante incontrino più difficoltà di accesso al credito, si registra comunque una discreta presenza di giovani: anch’essi ricercano soluzioni di 3-4 locali, ma la loro disponibilità di spesa è inferiore e si attesta tra 80 e 115 mila euro. Si segnala il ritorno di stranieri, in particolar modo rumeni, che, potendo spendere circa 80 mila euro, ricercano abitazioni economiche di taglio grande.
Oltre all’incertezza legata all’IMU, la lontananza di questa zona dal centro e dall’Università non ha determinato acquisti per investimento. Nonostante ciò, il mercato degli affitti è molto attivo ed è in crescita, alimentato da coloro che non possono (o non vogliono ancora) acquistare, in particolare si segnalano nuove coppie e famiglie (gli studenti si orientano nelle zone centrali di Reggio Calabria). Il canone di locazione di un bilocale oscilla tra 350 e 400 euro al mese, quello di un trilocale si attesta a circa 450 euro al mese. Vengono affittati anche alloggi più grandi (110-130 mq), prevalentemente da utilizzare come uffici, per i quali l’affitto ammonta a 700-800 euro al mese. I conduttori stipulano contratti a canone libero (4+4 ad uso abitativo, 6+6 ad uso ufficio), mentre qualche proprietario ha optato per la tassazione in regime cedolare secca.
Viale Calabria è uno stradone molto esteso e ben servito che collega il Torrente Calopinace conla Fiumara Sant’Agata: in questa zona si trovano appartamenti di tre o quattro locali edificati a partire dagli anni ’70 e terminati negli anni ’90-inizio 2000, scambiati a prezzi compresi tra 1000 e 1400 euro al mq. A partire da Piazza della Pace si sviluppa la commerciale via Aldo Moro, strada parallela e più vicina al mare rispetto a viale Calabria, dove sorgono abitazioni in edilizia privata costruite negli anni ’70-’80, quotati 1050-1100 euro al mq. Sono presenti anche palazzi più recenti, costruiti con criteri antisismici e di risparmio energetico e scambiati a circa 1300 euro al mq. Spostandosi ad est di viale Calabria si incontra la zona di via Sbarre, che presenta numerose attività commerciali ed istituti di credito, nonché costruzioni degli anni ’70-’80. Il prezzo di una tipologia media usata oscilla tra 1000 e 1100 euro al mq, mentre per le nuove costruzioni il valore sale fino a 1500 euro al mq per alloggi situati ai piani alti. Mercato simile in via Pio XI, mentre in viale Europa la maggior parte delle costruzioni è stata edificata negli anni ’60 inedilizia popolare: un alloggio situato in un condominio senza ascensore è valutato tra 800 e 1000 euro al mq. Oltrepassandola Fiumara Sant’Agatasi incontrano i quartieri Arangea, Ravagnese (nei pressi dell’aeroporto) e Pellaro, dove sorgono case indipendenti di recente costruzione. In particolare, nell’area Arangea-Pellaro una soluzione di circa 70 mq su 2-3 livelli presenta quotazioni di circa 1300 euro al mq.
L’esigua domanda di box e posti auto determina una bassa offerta di tali soluzioni: i pochi box singoli messi in vendita vedono quotazioni di 10-12 mila euro.
Nonostante l’area sia satura, sono appena partiti i lavori di costruzione di un grande complesso residenziale in via Aldo Moro, nella parte panoramica e più vicina alla ferrovia.
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